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房产测量知识
信息来源:测绘中心 发布时间:2012-12-25作者:测绘中心

??一、任务和目的

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

目的是测定、调查房屋的权属、位置、数量、用途以及利用状况,为房产管理部门提供所需要的房产分丘平面图、房产分层分户平面图,以及相关的图、表、册和房屋面积数据等。

二、房产面积测算内容

1、房屋的建筑面积:是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、走廊、地下室、门斗、门厅、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2、套内建筑面积:?是指套与套、套与共有建筑之间,以及外墙(包括山墙)的墙体中心线以内的实际面积再加上阳台的建筑面积的总和。

3、房屋的产权面积:是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

4、房屋的共有建筑面积:?是指各产权主共同拥有或共同使用的建筑面积。

5、面积测算要求

(1)严格按《房产测量规范》GB/T17986:1、2-2000执行;

三、共有建筑面积的分摊

1、共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、通风井、楼梯间、垃圾道、变电室、泵房、设备间、公共门厅、过道、走廊、地下室、值班警卫室、电梯机房等以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

2、共有共用面积的处理原则:权属各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;无权属分割文件或协议的可按相关各方房屋的建筑面积的大小按照比例进行分摊。商住楼或多功能综合楼的共有共用面积分摊应按各功能区的实际情况进行多层次分摊。

四、阁楼的建筑面积计算

阁楼有规划、按层高2.20m以上(含2.20m)部分计算建筑面积。

五、面积误差允许范围

房屋销售面积与产权面积误差应在±3%以内(含3%)。

谈谈如何准确区分房屋基本单元?

?《房屋登记办法》第10条规定:“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”?

??上述规定,除“国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记”和“集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记”相对明确和易于把握外,“有固定界限、可以独立使用”的表述比较宽泛,“有明确、唯一的编号(幢号、室号等)”本就是房屋登记机构为房屋登记基本单元设定唯一对应编码的技术性手段。

??一些房屋登记机构和房屋测绘单位对于什么样的情况应当以幢、什么样的情况应当以层、套、间登记,以及房屋登记基本单元的合并、分割没有明确和统一的认识,对申请人提出的质疑也难以圆满回复。以致在房屋登记实践中对权利人所有的酒店、办公楼、厂房等房屋,既有整幢登记的,也有分层分间登记的。

??房屋基本单元是开展房屋登记的最小单位,当申请人提出房屋登记申请,房屋登记机构最大以幢为单位,最小以间为单位进行登记,不允许几幢为一个基本单元登记,也不允许将一间房屋分割成若干平方米分别登记。对于一幢房屋,到底是应当按幢,还是应当按层、套、间登记,是可以由申请人任意申请,还是由房屋登记机构决定?显然,房屋登记基本单元的确定应当遵循一定的区分原则,不论是申请人还是房屋登记机构都不能任意区分房屋登记基本单元。

??一、房屋登记基本单元区分原则?

??房屋登记基本单元本不是什么新的概念,在1998年颁布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第20条规定:“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。”可见,房屋登记应当区分基本单元,否则登记工作会变得无所适从。但当时基本单元的规定突出了权属单元的地位,也就是同一产权人的同一门牌号下的房屋,不论几幢几间一般都作为一个基本单元登记(比较典型的是一个单位大院的所有房屋为一个基本单元的情况),造成在一本权属证书中难以准确全面反映全部房屋的自然状况和权利状况。

??因此,《房屋登记办法》对房屋登记基本单元做出了较为详尽的规定,确立了“有固定界限、可以独立使用”的基本单元区分原则,该原则保证了每一个房屋登记单位能够独立、不受干扰的行使物权权利。但“有固定界限、可以独立使用”的表述比较宽泛、不易把握,容易造成一幢房屋到底应当分间、分层、分套还是整幢登记的分歧。

??1、建筑物区分所有原则

??《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权,是数人区分一建筑物而各专有其一部,就专有部分有单独所有权,并就该建筑物的共同部分按其专有部分比例(另有约定除外)共有的建筑物所有权。建筑物区分所有权之所以产生,必须是两人以上对某一建筑物区分所有。按照《房产测量规范》(GB/T?17986.1—2000)房屋建筑面积的规定,建筑物为多个所有人区分所有的,专有部分建筑面积为套内建筑面积:建筑物不属于多个所有权人区分所有的,专有部分建筑面积即为建筑面积。因此,一幢房屋为同一权利人所有时,没有专有部分和共有部分的划分,应当以幢为基本单元登记。

??2、规划用途区分原则

??工业化和城市化步伐的加快,土地的稀缺性和建筑技术的发展,使高层建筑随处可见。为合理利用建筑物,一幢房屋中可能既有商业用途、还有办公和住房,既可能分属不同权利人所有,也可能为同一权利人所有。因为房屋规划用途的不同,按照土地共用分摊的原则,土地用途和出让年限也可能不同。因此,一幢房屋虽为同一权利人所有,但批准建造文件明确为两个或两个以上规划用途时,则不能以幢为房屋登记的基本单元,而应当按照不同的规划用途区分房屋登记基本单元,分层或分间登记。

??3、逐项区分原则

??《房屋登记办法》第10条中规定了“非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元”和“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元”,如何理解上述规定,业界普遍认为一幢房屋要么以一幢,要么以一层、一套、一间为基本单元登记,不允许数层、数间为基本单元登记。但对于一幢房屋中有一间为其他权利人所有或为其他规划用途,是不是整幢房屋都只能以每间房屋登记了呢?如若如此,显然不符合立法精神,也会使房屋登记机构落人以刻意区分基本单元增收创收的话柄。

??因此,当一幢房屋中有一层按照建筑物区分所有原则和规划用途区分原则分割为基本单元的,其余各层均为一个基本单元;一幢房屋中有一套划分为基本单元的,其余各套为一个基本单元;一层房屋中有一间划分为基本单元的,该层其余各间为一个基本单元。

??二、基本单元区分原则的适用

??通过上述论述,我们基本理清了房屋基本单元区分应当遵循的原则,但在应用到房屋登记实践中,具体个例又不免使人心生疑惑,因此需要对这些问题予以分析。

??1、商品房基本单元的确定

??我们都知道,商品房是开发商开发建设向不特定买受人出售的特殊商品,在现实生活中,买受人一般都是购买一套住房或一间商铺,购买数套或数间商铺的也不在少数,但个别的也出现了整幢住房、写字楼、综合楼被一人买走的现象。

??如果按照上述登记原则确定房屋登记的基本单元,一幢商品房在未销售前(从登记的角度则为转移登记前)为开发商一人所有,一幢房屋即为一个基本单元。如前所述,商品房是开发商开发建设向不特定买受人出售的特殊商品,如果一幢或一层商品房从设计功能和使用权限上看,本就是只能向一个买受人出售的(如商业厂房、写字楼、商场),就应当以一幢或一层为一个基本单元登记;如果是一般商品住房、单间商铺,就应当按照现售方案或预售许可批准的预售方案确定的销售单位,按套或间为一个基本单元办理商品房预售备案、预告登记和所有权初始登记。

??2、基本单元的合并与分割

??《房屋登记办法》第36条规定:同一所有权人分割、合并房屋的应当申请房屋所有权变更登记。《房地产登记技术规程》3.0.9规定:“当房屋基本单元合并、分割时,应重新编码,原代码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。”因此,已经登记的房屋基本单元可以合并和分割,但合并、分割房屋基本单元应当满足区分基本单元的条件。如:数间中符合基本单元合并条件(数间为同一权利人、结构相通、可以独立使用)可以申请合并为一个基本单元登记。申请分割基本单元的前提应当是分割后的部分基本单元或所有基本单元已经发生转移给不同权利人的事实,申请分割基本单元的所有权变更登记与所有权转移登记应当一并申请,登记机构按照《房地产登记技术规程》2.1.7的规定予以合并办理。

??3、跨层的基本单元

??《房屋登记办法》第10条规定:国有土地范围内非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。从条文规定来看,房屋是以幢、层、套、间为基本单元登记的,但现实生活和登记实践中,很多房屋横向的可以按“套、间”区分基本单元,纵向的却跨越数层突破了“层”为房屋登记基本单元的界限(如:复式住房、一楼一底或一拖二的商住房等)。显然,先分层再分套、间登记,明显违背房屋基本单元区分“可以独立使用”的基本原则。因此,“同一权利人所有、结构相通、可以独立使用”的跨层房屋应为房屋登记的基本单元。

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